จะซื้อขายที่ดินในช่วง 2-3 ปีนี้ ต้องมีความรู้ด้านน้ำท่วมด้วย

จะซื้อขายที่ดินในช่วง 2-3 ปีนี้ ต้องมีความรู้ด้านน้ำท่วมด้วย

ประกอบ คุปรัตน์
Pracob Cooparat
E-mail: pracob@sb4af.org

Keywords: การจัดการน้ำ, Water Management, Flood Control, แม่น้ำเจ้าพระยา

ไทยรัฐโปรยหัวข่าววันที่ 15 ธันวาคม พ.ศ. 2554 - น้ำท่วมไม่กระเทือนราคาที่ดินกทม. แนวรถไฟฟ้าขยับ 50%

แต่อ่านเนื้อในเป็นรายงานข่าวการประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์ เพื่อใช้จัดเก็บภาษี และข้อมูลเป็นจากทั่วทั้งประเทศ โดยมีนายนริศ ชัยสูตร อธิบดีกรมธนารักษ์ทำเพื่อจะประกาศในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2554 แน่นอนว่าราชการเขาจัดทำโดยศึกษาราคาซื้อขายที่ดินก่อนหน้านี้ไปเป็นหลายๆเดือนหรือเป็นปีๆ คงไม่มีใครไปเก็บข้อมูลในช่วงน้ำท่วม แล้วทำออกมาเผยแพร่แบบ Real Time เพราะในบางพื้นที่ในเขตที่ลุ่มเจ้าพระยากรุงเทพมหานครและปริมณฑล แม้แต่สำนักที่ดิน หน่วยราชการเองก็น้ำท่วมเป็นเดือนๆ

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินทั่วประเทศโดยรวมตามการประเมินทางการ ขึ้นไปร้อยละ 20 จากคราวก่อน ผมขอแนะนำให้คนอยากซื้อที่ดินโดยทั่วประเทศที่ไม่เกี่ยวกับน้ำท่วมลุ่มเจ้าพระยา ก็ซื้อขายไป หากเป็นที่ลุ่มภาคกลางบริเวณใกล้อ่าวไทย คาดว่าที่ดินตะวันตกของแม่น้ำท่าจีน และที่ฝั่งตะวันออกของแม่น้ำบางปะกง จะไม่ได้รับผลกระทบ

แต่หากใครต้องการซื้อที่ดินบริเวณกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 6 จังหวัด อันได้แก่ กทม.ทั้งฝั่งตะวันตก ตะวันออก นนทบุรี ปทุมธานี อยุธยา นครปฐม สมุทรปราการ สมุทรสาคร ให้รอผลศึกษาการทำ Floodways ขนาด 100 กิโลเมตรที่ต้องเกิดขึ้นแน่อย่างน้อย 1 เส้นทาง ซึ่งน่าจะเป็นเส้นทางฝั่งตะวันออกของเจ้าพระยาก่อน

ส่วนที่ดินนอกเขตที่ลุ่มเจ้าพระยา ราคาตามการประเมิน มีการปรับขึ้นลงมากน้อยต่างกันไป ที่ขึ้นมากเกินไปแล้วก็ขึ้นน้อยลง แต่บางจังหวัดมีขึ้นสูงมากเป็นพิเศษ เช่น จังหวัดอุดรธานีเพิ่มขึ้นร้อยละ 51 ภูเก็ตขึ้นร้อยละ 49

ส่วนที่ดิน พระนครศรีอยุธยาเพิ่มขึ้น 10.6 ปทุมธานี 5, นนทบุรี 27 และลพบุรี 22 ตามที่กรมธนารักษ์จะจัดทำประกาศ น่าจะเป็นราคาที่ได้ศึกษาไว้ก่อนน้ำท่วมมานานพอสมควร ต้องเข้าใจว่าที่ดินจากการประเมินอย่างเป็นทางการนี้จะไม่ชัดเจนเท่าที่เขาจะมีซื้อขายกันจริงๆ ซึ่งหลายคนชะงักไปในช่วงเวลาน้ำท่วม คนที่เคยทำสัญญา “จะซื้อจะขาย” เขาก็จะชะลอสัญญา หายน้ำท่วมแล้วก็จะมาเจรจากันใหม่อีกที่หนึ่ง เพราะเมื่อจะซื้อจริงๆ หากต้องใช้เงินกู้จากธนาคาร เขาก็จะต้องได้แผนจัดการความเสี่ยงไปประกอบการขอกู้เงินด้วย

ในข้อเท็จจริง ที่ดินส่วนหนึ่งจะเป็นที่ดินที่คนทำอุตสาหกรรมทั้งในและต่างประเทศต้องเตรียมศึกษาไว้ ที่ดินย่านตะวันออกที่อยู่ใกล้แผน Eastern Seaboard ที่เป็นที่ดอนในหลายอำเภอในจังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง น้ำไม่ท่วม มีระบบการขนส่งที่ดี ไม่มีปัญหาขาดแคลนน้ำ ก็จะได้ประโยชน์จากอุตสาหกรรมบางส่วน ย้ายฐานการผลิต ลดความเสี่ยงของเขตอุตสาหกรรมของเขาที่น้ำท่วมไปแล้ว และก็มีโอกาน้ำท่วมอีก

ในเขตน้ำท่วมในปีพ.ศ. 2554 ครอบคลุมใน 6 จังหวัด ใครมีที่ดินจะซื้อขายในบริเวณดังกล่าว ก็ควรรอให้ทราบแนวทางเวนคืน หรือแนวทางใช้เป็นทางด่วนน้ำ (Floodways, Flood Motorways, Flood Tunnels) ไม่ว่าจะเป็นในแนวกว้าง 300 เมตร จนถึง 2,000 เมตร หรือจะเป็นอุโมงค์น้ำเส้นผ่าศูนย์กลางขนาด 5-6 เมตร ต้องรอความชัดเจน ซึ่งต้องใช้เวลาประมาณ 2-3 ปี หรือถึงระดับผ่านประชาพิจารณ์ (Public Hearing) มาแล้ว

ตามการคาดเดาของผม แนวทางที่ท้ายสุดตามแผนป้องกันน้ำท่วม ซึ่งอาจมีมูลค่า 200,000-400,000 ล้านบาท ที่จะออกมาจะต้องคำนึงสภาพที่ดินแท้จริงที่เขาจะต้องสร้าง Floodways ซึ่งอาจจะต้องออกแบบมาตามสภาพข้อเท็จจริง และอาจเป็นแบบประสมประสาน (Integrated Approach) ใช้เวลาในการก่อสร้าง 5-6 ปี

เมื่อจะต้องสร้างทางด่วนน้ำจริง รัฐบาลก็จะต้องหลบที่ดินที่ได้พัฒนาไปมากแล้ว และเลือกใช้ที่ดินที่เป็นการเกษตรที่ลุ่มมาก คนอาศัยอยู่น้อย (Low Population Density) เป็นหลัก เป็นที่ดินที่เสี่ยงต่อการประสบน้ำท่วมซ้ำซากเป็นหลัก ซึ่งจะทำให้ไม่ต้องใช้เงินชดเชยค่าเวนคืนมากจนเกินไป หรือแม้แต่ทำเป็นที่ดินเช่าเอกชน แล้วห้ามก่อสร้างก็สามารถทำได้ง่ายกว่า แต่เมื่อจำเป็นต้องทำทางด่วนน้ำผ่านย่านคนหนาแน่นบ้าง เขาก็ต้องลดขนาดความกว้าง แต่เพิ่มความลึก และเพิ่มความสูงพนังกั้นน้ำ (Dykes) หรือเพิ่มระดับความสูงถนนที่ทำหน้าที่อเนกประสงค์ดังกล่าว หรือต้องใช้วิธีการทำอุโมงค์น้ำ

ดังนั้นสำหรับประชาชนที่ต้องพัฒนาที่ดิน เพื่อนำไปใช้เพื่ออุตสาหกรรม เขตเมืองเพื่อการค้าขาย หรือทำเป็นหมู่บ้านที่พักอาศัย ในระยะนี้ต้องเปิดหูเปิดตาให้กว้าง ศึกษาภาพถ่ายทางอากาศให้เป็น ใช้ Google Earth ให้เป็นประโยชน์ เข้าใจระดับสูงต่ำของที่ดินเมื่อเทียบกับความสูงของระดับน้ำทะเล ต้องมีกิจกรรมเชิญผู้เชี่ยวชาญด้านน้ำมาบรรยายให้กลุ่มพวกของตนฟัง ต้องให้ได้ความรู้ที่เป็นจริงให้มากที่สุด ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อขาย หรือใช้ประโยชน์จากที่ดินในช่วงที่ยังไม่มีความแน่นอนนี้