อยากสร้างหมู่บ้านแบบ Eco Resort

อยากสร้างหมู่บ้านแบบ Eco Resort

ประกอบ คุปรัตน์
Pracob Cooparat
E-mail: pracob.cooparat@gmail.com

ศึกษาและเรียบเรียงจาก Wikipedia

Keywords: การจัดการการต้อนรับ, hospitality management, hotel, apartment, โรงแรมอพาร์ทเม้น, apartment hotel, aparthotel, apart-hotel, serviced apartment, Eco resort, สิ่งแวดล้อม, ที่พักอาศัย, Retirees, ผู้เกษียณอายุ

ภาพ บรรดานักสำรวจสูงวัย ถือโอกาสไปเที่ยวระลึกถึงความหลังสมัยเป็นนักเรียนมัธยมวัดเทพศิรินทร์ ใส่การเกงขาสั้น เป็นญาติผู้ใหญ่ของใครกันบ้าง ให้ดูกันเอาเอง

ความนำ

คนเราอยู่ได้ด้วยความฝัน เราฝันอยากเห็นสิ่งสวยงามที่เป็นประโยชน์ ผมเป็นคนที่เกษียณอายุราชการแล้ว ต้องการท่องเที่ยวพักผ่อน และขณะเดียวกัน ก็ต้องการสถานที่พักผ่อนที่เป็นดังบ้านที่สอง ที่ไม่จำเป็นต้องไปเป็นเจ้าของบ้านเองทั้งระบบ

ผมมีความเชื่อในแนวคิดการแบ่งปัน (Sharing) คือหากเราจะมีบ้านที่สองที่จะใช้เวลาปีละไม่เกินร้อยละ 8-10 ของเวลาใน 1 ปี หรือ 25-30 วัน แสดงว่าส่วนที่เหลือเราสามารถแบ่งปันกับคนอื่นๆได้ แทนที่จะไปสร้างบ้านที่เราเองไม่มีโอกาสได้ใช้อย่างคุ้มค่า

หากใครอยากมาร่วมกันคิดและทำกับผม ช่วยติดต่อมาได้ครับ โดยติดต่อผ่านมาทาง Twitter หรือ e-mail: pracob.cooparat@gmail.com

ลักษณะโครงการ

การพัฒนาสวนสุขภาพที่มีสภาพแวดล้อมที่ดี สนองจิตสำนึกรักสิ่งแวดล้อม บนพื้นที่ 90-100 ไร่ แบ่งโครงการออกเป็น 3 ระยะๆละ 3 ปี รวม 9-10 ปี แนวคิดหลักคือ การสร้างระบบที่พักอาศัย ทำกิจกรรม และสร้างสภาพแวดล้อมสำหรับคนที่ต้องการใช้ชีวิตที่ใกล้กับธรรมชาติ

โครงการนี้หากเป็นไปได้ อยากเลือกสถานที่ๆไม่ไกลจากรุงเทพฯเกิน 230-250 กม. หรือประมาณ 3 ชั่วโมงขับรถ ด้วยเจตนาให้คนที่มีบ้านพักอยู่แล้วในส่วนกลาง ได้มีแหล่งพักตากอากาศแบบสบายๆ ในราคาไม่แพงที่ไปพักได้หลายๆครั้งในหนึ่งปี

Description The development of eco resort of 90-100 rais divided into 3 phases of 3 years each, totaling 9-10 years, with concept of eco and healthy living for people wanting to enjoy life style close to the nature – green environment.

การพัฒนาสวนสุขภาพที่มีสภาพแวดล้อมที่ดี สนองจิตสำนึกรักสิ่งแวดล้อม บนพื้นที่ 90-100 ไร่ แบ่งโครงการออกเป็น 3 ระยะๆละ 3 ปี รวม 9-10 ปี แนวคิดหลักคือ การสร้างระบบที่พักอาศัย ทำกิจกรรม และสร้างสภาพแวดล้อมสำหรับคนที่ต้องการใช้ชีวิตที่ใกล้กับธรรมชาติ

หมายเหตุ มีผู้ตั้งคำถามว่าทำไมไปเอาระยะทางมากำหนดสถานที่ตั้งของโครงการ แทนที่จะไปกำหนดสภาพแวดล้อม

ผมเห็นด้วยครับ แต่ที่แรกที่อยากจะทำเป็นเหตุผลส่วนตัว ตรงที่มองเห็นเป้าลูกค้าที่พอจะเกี่ยวข้องอยู่แล้วเป็นพวกมีบ้านหลังแรกแล้วในกรุงเทพฯและส่วนกลาง และหากจะไปพักผ่อน เขาก็ไม่อยากไปไกล คือขับรถไปแบบใกล้ๆสัก 3-4 ชั่วโมง ผมคิดว่าหากทำให้สำเร็จสักราย แล้วผมจะไปร่วมคิด เพื่อพัฒนาที่พักอาศัย และชุมชนที่น่าอยู่สำหรับผู้สูงอายุ จะที่ไหนก็ได้ในประเทศไทย

วัตถุประสงค์
Objectives

ในช่วงระยะสั้น ใช้เงินลงทุนประมาณ 3,000,000 บาท โดยอาศัยระดมเงินจากผู้สนใจเข้าร่วมโครงการทั้งจากผู้ร่วมพัฒนา เจ้าของที่ดิน และผู้ที่จะบริหารโครงการฯ

โดยลงทุนหุ้นมีมูลค่า 100,000 บาท แบ่งจ่ายเป็น 3 งวด งวดแรก 30,000 บาท งวดที่สอง 30,000 บาท และงวดที่สาม 40,000 บาท

Short term: To bring in share holding, starting the project right away. Getting THB3,000,000 for the initial investment

ในระยะยาว เป็นการพัฒนาสถานที่พักตากอากาศ สำหรับผู้สนใจใช้ชีวิตในแบบชนบท เน้นการดูแลรักษาสุขภาพ อยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี สามารถดำรงอยู่ได้อยางยั่งยืน มีความเหมาะสมทางเศรษฐกิจ ไม่เป็นค่าใช้จ่ายในชีวิตที่มากเกินไป

Long term: To develop a resort area for people with eco and health concerns – sustainable, economically sound.

จุดขายคือ “เป็นสถานที่พักที่มีลักษณะเด่นเฉพาะที่สุดของระแวกนั้นๆ

“The best and most distinguished resort in the area.”

สถานที่เหมาะสำหรับบริเวณที่เป็นสภาพใกล้ป่าเขา ไม่ใช่เป็นชุมชนคนหนาแน่น แต่มีทางสัญจรที่ดี มีน้ำประปาที่อาจใช้ระบบขุดเจาะเอง มีไฟฟ้า และมีการดูแลสภาพแวดล้อมที่ไม่ก่อให้เกิดมลพิษต่อสิ่งแวดล้อม

การดำเนินการ
Operation

เริ่มโครงการที่สร้างหน่วยพักอาศัยในแบบโรงแรม มีพื้นที่หน่วยพักอาศัย (Unit) ประมาณ 24-28 ตารางเมตร สร้างเป็นอาคารขนาดสองชั้น มีหน่วยพักอาศัยเริ่มต้นไม่เกิน 20 หน่วย มีการออกแบบที่ดีมีรสนิยม แต่ไม่ฟุ่มเฟือย เรียบง่าย แต่มีระดับ มีระบบปรับอากาศ น้ำอุ่นสำหรับอาบ โทรทัศน์ผ่านดาวเทียม อาหารเช้า และบริการร้านอาหาร ฯลฯ

A guesthouse starting with 20 units of two-storey building, low-cost but with good taste, air-conditioning, with hot shower, with satellite TV, with breakfast, restaurant services, etc.

หมายเหตุ ผมได้ศึกษาจากกลุ่มสถาปนิก (Architects) เขาให้ข้อมูลประมาณการไว้ว่า ค่าก่อสร้างอาคารสถานทีใดๆในปัจจุบัน จะตกที่ต่ำสุด 8,000-8,500 บาท/ตารางเมตร หากห้องพักแต่ละหน่วยขนาด 26-28 ตารางเมตร แต่ละหน่วยก้อสร้างจะประมาณ 224,000 บาท หากทำสัก 20 หน่วย ก็จะตกที่ 4,480,000 บาท

หากนับส่วนอาคารห้องอาหาร และอื่นๆประมาณไม่เกิน 1,000,000 บาท รวมน่าจะใช้เงินที่ประมาณ 6,000,000 บาท

การใช้ที่ดิน ส่วนที่ดินนั้น คงต้องอาศัยความร่วมมือและร่วมหุ้น (Partnership) จากเจ้าของที่ดิน ควรจะใช้เริ่มต้นที่ประมาณ 2 ไร่ และขยายได้เป็นสัก 4 ไร่ ก็พอสำหรับการใช้งาน หากเจ้าของที่ดินเขามีพื้นที่สัก 90-100 ไร่ เราใช้ที่ดินไม่ถึงร้อยละ 5 ในช่วงเริ่มต้น ราคาค่าใช้จ่ายด้านที่ดิน คงต้องเจรจาต่อรองกับเขา

เทคโนโลยีสีเขียว – ใช้ Solar technology เพื่อการผลิตน้ำร้อน/น้ำอุ่น การกำจัดขยะที่สามารถนำของเสียมาใช้ใหม่ หรือทำเป็นพลังงานได้ มีระบบปลูกพืชและอาหารที่ปลอดสารพิษ อาหารให้สามารถหาได้ หรือส่งเสริมให้ปลูกกันเองในระแวก เพื่อให้สามารถควบคุมได้

Green technology – solar technology for hot water, bio-energy from waste, chemical-free vegetables, food products from known sources or home-grown.

คำนึงถึงสุขภาพของผู้พักอาศัย – มีทางเดินพื้นเรียบ รูปวงกลม หรือวงรี (Circle) ขนาดความยาวประมาณ 1,000 เมตร สำหรับการเดินออกกำลังกายยามเช้าและบ่าย มีพื้นที่สวนสำหรับการปลูกพืชผัก เพื่อเป็นการออกกำลังกาย

Health concern – at least 1,000 meters of circular path for walk in the morning and afternoon, garden for food products encouraged,

กลุ่มเป้าหมาย
Target groups

ผู้เกษียณอายุ คนชั้นกลาง นักวิชาชีพ ลูกค้าที่ไม่ใช่คนไทย คนส่วนใหญ่อาจมีบ้านที่หนึ่งอยู่แล้ว แต่อยากมีสถานที่พักที่เป็นดัง “บ้านที่สอง” ใช้ชีวิตที่พักอาศัยแบบ 20-30 วันต่อปี พร้อมมีบริการอื่นๆสนับสนุน โดยไม่ต้องไปลงแรงและเงินทุนเพื่อสร้างบ้านพักอาศัยแบบเป็นเจ้าของเอง

Retired middle classes, professionals, non-Thai clients, with living accommodation of 20-30 days per year. Encouraging long-term stay,

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เป็นคนทำงานด้านการศึกษา ที่ต้องการบริการสถานที่จัดฝึกอบรมที่ดี ทั้งนี้โดยอาศัยความร่วมมือจากส่วนงานในท้องถิ่น และเครือข่ายสถานศึกษาในประเภทต่างๆ

Education oriented groups: within the local area, linkage and networking among institutions of various types.

มีบริการรับออกแบบและก่อสร้างบ้านและที่พักในแบบต่างๆ โดยมีสถาปนิกและวิศวกรควบคุมงานที่เชื่อถือได้ ในค่าใช้จ่ายที่ไม่แพง ที่พักอาศัยอาจเป็นแบบบ้านเดี่ยว เทาวน์เฮาส์ อพาร์ทเมนท์/คอนโดมีเนียม ฯลฯ

Home construction of various types provided at reasonable and competitive cost – single house, townhouse, apartment/condominium, etc.

การจัดการ
Management

อาศัยการลงหุ้น โดยใช้วงเงินเริ่มต้นระหว่าง 5,000,000 – 6,000,000 บาท

Share holdings: THB 5,000,000-6,000,000 investment

เจ้าของที่ดิน ต้องการการลงทุนด้วยที่ดินจากเจ้าของที่ดิน ที่มีที่ดินขนาด 90-100 ไร่ โดยเจ้าของที่ดินจะเข้าถือหุ้นด้วยการให้ใช้ที่ดิน และได้ประโยชน์จากการขายที่ดินโครงการฯ อีกส่วนหนึ่งคือฝ่ายจัดการ ซึ่งอาจเป็นคนที่อยู่ในท้องที่ ซึ่งสามารถเข้ามามีหุ้นส่วนได้ร้อยละ 25 จะด้วยเป็นเงิน แรงงาน หรือสิ่งอื่นๆ

พื้นที่ใช้จริงในระยะเริ่มต้นเพียง 2-4 ไร่

Land owner: Initial plot of land, 2-3 rai plot required for the 1st phase; share holding of BHT100,000 each (30 share holders); General manager, 25% of share holding – in cash and in kind

แนวคิดการออกแบบโครงการโดยรวม การกำหนดภูมิทัศน์ การใช้ประโยชน์ที่ดิน การสร้างทาง สถาปนิก การจัดการ ความสำคัญขึ้นอยู่กับการสรรหาและการคัดเลือกฝ่ายจัดการ

Overall concept designs: landscaping, land usage design, road construction, architect, management – recruitment of general/project manager

ผู้จัดการ – ต้องการคนที่มีทักษะการจัดการ การตลาด ทักษะและทัศนคติเหมาะสมแก่กิจการที่พักอาศัยและการท่องเที่ยวพักผ่อน มีทักษะในการจัดการโรงแรม หรือเกสท์เฮาส์ การทำสวน ฯลฯ

HRM General manager – with managerial skills – marketing, skills and attitudes suitable to hospitality management, hotel, restaurant, gardening, etc.

การมีคณะกรรมการบริหาร – ประกอบด้วยคณะกรรมการเริ่มต้นที่ 5 คน ประชุมในระยะเริ่มต่อตั้งทุกอย่างน้อย 2 เดือน

Board of overseers – 5 members, bi-monthly meetings

กิจกรรม
Activities

ระยะที่หนึ่ง
Phase I

การสร้างอาคารที่พักหลักขนาด 20-40 หน่วย การสร้างถนน การจัดทำสวนและสภาพแวดล้อม ด้วยต้นไม้และดอกไม้ ฯลฯ

Completing guesthouse operation of 20-40 units, road construction, completing green surroundings with trees and flower plants, etc.

อาคารร้านอาหาร มีบริการอาหารเช้านับเป็นส่วนหนึ่งของบริการพักอาศัย มีอินเตอร์เน็ตความเร็วสูงแบบไร้สายรองรับ โทรทัศน์ผ่านดาวเทียม น้ำร้อนอาบ บริการซักเสื้อผ้า มีการใช้และพัฒนาพลังงานทางเลือก ฯลฯ

Restaurant, breakfast as a part of the package, Wifi internet, Satellite TVs, hot shower, laundry service, alternative energy, etc.

สถานที่เพื่อรองรับการฝึกอบรม การสัมมนากลุ่มย่อย การท่องเที่ยวเชิงนิเวศน์ การนัดพบแบบรวมรุ่น ฯลฯ

Facilities: accommodation for training, workshop, small-group training, eco tours, group gatherings, etc.

มีการเลี้ยงสัตว์ดังเช่น แพะ/ห่าน ในแบบที่เป็นเหมือนสวนสัตว์น้อยๆสำหรับเด็กๆ และขณะเดียวกันลดค้าใช้จ่ายด้านค่าตัดหญ้า การใช้ปุ๋ย ปลอดภัย และเป็นมิตรกับเด็กๆ ฯลฯ

Goat/geese farm – reduce the cost of lawn mowing, natural fertilization, children friendly

เป้าหมายการขาย – มีการขายที่ดินร้อยละ 20 ในขนาดแปลงละไม่น้อยกว่า 1 ไร่ การให้ซื้อขายที่ดินขนาดใหญ่ เพื่อให้ผู้ซื้อมีบริเวณกว้างพอที่จะปลูกต้นไม้และพืชต่างๆ เพื่อให้มีบริเวณสีเขียวร้อยละ 60 ของพื้นที่เป็นอย่างน้อย

Sale target: 20 percent of land, minimum of 1 rai each

ร้านอาหาร มีส่วนต่อความสำเร็จของโครงการฯ เพราะเป็นตัวดึงดูดคนให้มีความคุ้นเคยต่อสถานที่

ภาพ ร้านอาหารแห่งหนึ่งที่มีทิวทัศน์ดีพบในสถานที่ท่องเที่ยวแห่งหนึ่งในภาคกลาง

ภาพ ร้านอาหารแห่งนี้อยู่ทางภาคเหนือ ติดกับแม่น้ำ

ภาพ อาหารแบบไทยๆ ที่ต้องให้มีรสชาติใช้ได้ ดังห่อหมกปลาดังในภาพ

ภาพ อาหารจานเด็ด ดังอาหารประเภทปลารสแซบ อาหารประเภทปลา แล้วกินร่วมกับผัก ย่อมเหมาะกับผู้สูงวัย

ภาพ กิจกรรมใน Eco Resort อาจเป็นการจัดกิจกรรมการศึกษาสำหรับกลุ่มเด็ก หรือเยาวชน

ภาพ ทิวทัศน์แบบป่าเขาในระแวกนั้นๆ จะทำให้เป็นแหล่งท่องเที่ยวดึงดูดที่ดี แต่ไม่เน้นไปสร้าง Resort ในที่ป่าเขา หรือป่าสงวนนะครับ ไม่ใช่ในโยบาย

ภาพ อาคารดังในภาพนี้ เป็นส่วนหนึ่งของสถานท่องเที่ยวในจังหวัดเชียงราย

ภาพ ภายใน Eco Resort นั้น หากมีคนทีมีความสามารถในการปลูกและดูแลทิวทัศน์

ภาพ ที่พักอาศัยใน Eco Resort สามารถทำได้หลายรูปแบบ

ระยะที่สอง
Phase II

เป้าหมายการขาย – ขายที่ดินได้ร้อยละ 30 โดยมีคนที่เป็นผู้มาใช้บริการที่เป็นผู้พักอาศัย และผู้มาเยือนอย่างน้อย 100-200 คน กิจกรรมอื่นๆของโครงการอาจได้แก่ที่พักอาศัย การจัดค่ายฤดูร้อนสำหรับเด็กๆ

Sale target: selling additional 30 percent of land, with 100-200 people as residents and frequent visitors – There can be more resort project, summer camp for kids, going on the land.

การมีสระว่ายน้ำ ขนาดมาตรฐานความยาว 50 เมตร สนามเทนนิส จุดปิกนิก ฯลฯ

Olympic-sized swimming pool, tennis courts, picnic spot, etc.

ถนนหลักใช้แบบ concrete-asphalt มีทางเดินและอ่างเก็บน้ำ

Completion of concrete-asphalted surface for main roads and walk path, water reservoir

ระยะที่สาม
Phase III

การขายที่ดินและบริการก่อสร้าง ร้อยละ 50 หรือเจ้าของอาจเก็บที่ดินส่วนที่เหลือไว้พัฒนาต่อในระยะต่อไป

Sale of the rest of land (50 percent), or keep the rest of the land for further development